(Disclaimer: Sdělení je zjednodušené pro lepší chápání celé situace. Detailní popis fungování získávání peněz pro banku není pro náš kontext zásadní.)
V posledních dnech vzrostly tříleté a pětileté swapové sazby (dále jen 'IRS'), které banky používají jako důležitou referenční veličinu při oceňování nových hypoték. V této krátké zprávě se Vám pokusím situaci přiblížit a nastínit možné varianty řešení, bez zkratkovitých závěrů.
Co to znamená?
IRS je důležitá referenční hodnota, která ovlivňuje, za jakou sazbu by banky mohly poskytovat nové hypotéky v budoucnu. Dle banky záleží, jak rychle se změna promítne do reálných nabídek hypoték. Do nabídkových sazeb se změny IRS propisují postupně, typicky v řádu týdnů až nižších měsíců. Vždy záleží na, konkrétní bance, předchozím tržním vývoji, a typicky zdali se jedná o snížení, či zvýšení IRS (Snížení dává bankám prostor získat vyšší marži, dochází k promítnutí do nabídkových cen hypoték pomaleji, naopak u zvýšení banky ke změnám přicházejí zpravidla dříve.)
Nabídkové hypoteční sazby se zpravidla pohybují v rozpětí sazba IRS + rizikové náklady a marže banky. Tedy k hodnotě IRS je nutné připočíst hodnotu, která se obvykle pohybuje mezi 0,75 - 1,5%.
Cena úrokových swapů je proměnlivá, a pokud by nárůst byl krátkodobý je možné, že se do nabídek hypoték nemusí promítnout vůbec. Vývoj Vám tak nedává 100% jistotu jak budou sazby za 2-3 měsíce, nicméně se jedná o důležitý dílek skládačky pokud se dnes rozhodujete o pořízení úvěru na bydlení.
Co se fakticky stalo?
V uplynulém týdnu vzrostla cena IRS o více než 0,5% (Zdroj 1, Zdroj 2) Po nárůstu se pohybuje nad hranicí 4%. V bankách jsme pro ty nejatraktivnější úvěry, bez nutnosti doplňkových služeb, získávali v uplynulých týdnech sazby od 4,29%. V případě přetrvávající vyšší ceny zdrojů by se tyto možnosti posunuly někam k hranici 4,89%.
Vliv v číslech? (Srovnání úrokové sazby 4,29% p.a. a 4,89% p.a.)
Pro 10 000 000 úvěr s 30letou splatností se jedná o rozdíl v zaplacených úrocích za 3 roky fixace ve výši 179 110,-. Pro menší úvěry lze vypočíst stejným poměrem. Tedy 5 000 000 = 179 110/2 = 89 555,-
(Disclaimer: Výpočty se u jednotlivých bankovních domů a případů mohou lišit v závislosti na úrokovém modelu banky a poplatcích spojených s úvěrem)
Jak postupovat?
Nedoporučujeme panikařit, až při setrvání ceny zdrojů ve vyšších pásmech lze očekávat dlouhodobé zvýšení nabídkových úrokových sazeb hypoték. Nicméně rozhodně doporučujeme důkladně zvážit situaci a připravit možnosti.
Scénář 1. - Vím, že chci pořizovat bydlení v horizontu 3-4 měsíců. Zde bych určitě neotálel a vytvořil co nejdříve rezervaci sazby v bance, která má obvykle platnost 45-60 dní a zintenzivnil hledání nemovitosti. Zvážil bych jestli pro můj případ nemůže být vhodné využít financování bez vybrané nemovitosti, které mi zajistí jistotu sazby i peněz pro transakci.
Scénář 2. - Výhledově bych rád pořídil, ale nezáleží na tom. Nenechal bych se tlačit do sjednání hypotéky bez vybrané nemovitosti. Striktně bych zvážil jak zapadá do mého plánu.
Scénář 3. - Končí mi v roce 2026 fixace hypotečního úvěru. Požádal bych o nabídku úrokové sazby na nové období, co nejdříve. V případě získání nabídky, které bude nižší než 4,6% p.a. zvážil bych přijetí na další fixaci pro 3 nebo 5 let s předstihem. Pokud nabídku nestihnu a banka nabídne již vyšší sazbu, sledoval bych vývoj ceny zdrojů, pokud fixace končí v následujících 6-12 měsících situace se může změnit.
Příčiny a budoucí hrozby pro další růst sazeb:
Krátkodobé:
Nestabilní geopolitická situace. Jedním z důvodů proč nevyvolávat paniku je vliv aktuálního světového dění, které je nepříjemné a nelze ho podceňovat. Nicméně stále se jedná o výkyv, který nemusí mít dlouhého trvání.
Dlouhotrvající: Mezinárodní měnový fond potvrzuje, že vyšší deficity a veřejný dluh mohou zvyšovat dlouhodobé výnosy státních dluhopisů. Dlouhodobé výnosy státních dluhopisů následně tlačí na cenu dalších finančních instrumentů, jako například IRS.
Zcela zjednodušeně. Pokud se budeme dlouhodobě chovat rozpočtově méně odpovědně, chuť dalších účastníků trhu nám půjčit je menší. Musíme tak nabídnout vyšší výnos, abychom peníze získali. Zde se jedná o dlouhotrvající budoucí hrozbu, která by mohla vést úroky hypoték spíše do vyšších pásem, než je dlouho očekávané pásmo 3-4%.
Shrnutí a osobní doporučení
Pokud plánujete koupi nebo máte změnu fixace v blízkém horizontu, dává smysl si prověřit dnešní nabídky a připravit si varianty, protože IRS v posledních dnech vzrostly. Neznamená to ale automaticky, že každá banka okamžitě zdraží.
Po posledním růstu IRS se zmenšil prostor pro pokračující zlevňování hypotečních sazeb, naopak může nastat další zvýšení nákladů celé transakce. Rozhodně bych však nenechal působit FOMO efekt, a nepořizoval nemovitost, která zcela nesplňuje dlouhodobě potřeby, či není investičně zajímavá. A to jen kvůli dnešním sazbám, které rozhodně, alespoň prozatím, nelze označit za nadobro ztracené.
